Wanneer u als eigenaar een landbouwgrond wilt verhuren, riskeert u dat dit automatisch onder de strenge regels van de Pachtwet valt. Is het ook mogelijk om daarbuiten te blijven? Het Hof van Cassatie sprak zich uit…
Een landbouwgrond verhuren zonder pacht.
Gaat meestal om pacht. Sluit u een huurovereenkomst met een landbouwer, dan valt dit in principe onder de Pachtwet. Dat is zo als de grond gebruikt wordt in het landbouwbedrijf van de huurder, behalve als het gaat om bosbouw.
Strenge regels! De gevolgen van de toepasselijkheid van de Pachtwet zijn groot. Zo zal niet enkel de duurtijd van de overeenkomst negen jaar bedragen en zijn de opzegmogelijkheden beperkt, de eigenaar zal ook een vergoeding moeten betalen aan de afgaande pachter wanneer hij toch een opzeg zou kunnen geven.
Buiten de pachtwet blijven?
Dat is niet zo simpel. Zodra aan de voorwaarden van de Pachtwet voldaan is, gaat het immers automatisch om pacht. Het is dus kwestie om buiten die voorwaarden te blijven…
Geen huurprijs? Het kan enkel om pacht gaan als er een prijs betaald wordt.
Tip. Een kosteloze terbeschikkingstelling van een landbouwgrond is immers een bruikleen en geen pacht. Het is dan niet van belang dat er aan alle andere voorwaarden van de Pachtwet voldaan is.
Grond gebruikt voor landbouwbedrijf. Het moet ook gaan om een grond die gebruikt wordt voor een landbouwbedrijf. Als landbouwbedrijf wordt beschouwd de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor verkoop.
Niet voor een hobby. Indien de gebruiker van de grond hier enkel voor zijn hobby een aantal koeien of paarden stalt, zal het dus niet gaan om een pacht.
Gebruik via een bezetting ter bede? Ook dat is een mogelijkheid, zo bleek uit een recent arrest van het Hof van Cassatie (Cass.,02.11.2017) . Een 76-jarige man sloot een overeenkomst met een bevriende landbouwer voor het gebruik van zijn landbouwgrond. Er werd een jaarlijkse vergoeding afgesproken.
Nadien opzegbaar? Ofwel?
De erfgenamen wensten de overeenkomst op te zeggen. De landbouwer beriep zich echter op de Pachtwet, waardoor die opzeg niet mogelijk zou zijn. De overeenkomst had immers nergens voorzien dat het niet zou gaan om pacht.
Wat vond de rechter? De vrederechter en de rechter van eerste aanleg vonden dat het niet ging om pacht, maar om een bezetting ter bede. Het Hof van Cassatie vond echter dat het hier wel degelijk om pacht ging. Indien de eigenaar beweert dat hij niet instemde met de Pachtwet, had hij dat uitdrukkelijk moeten opnemen in de overeenkomst. Omdat dat niet gebeurd was, vond de rechter dat het toch ging om pacht.
Tip. Een bezetting ter bede kan dus m.a.w. wél geldig zijn indien er hierin uitdrukkelijk bepaald wordt dat het de bedoeling is dat de Pachtwet uitgesloten wordt.
Let op! Een bezetting ter bede kan wel enkel als het gaat om een precair gebruik in afwachting van iets, bv. de verkoop of, zoals hier, het overlijden van de eigenaar die zelf te oud is om de grond te bewerken.
Stelt u een landbouwgrond, bv. een weide, gratis ter beschikking of wordt hij gebruikt voor de hobby van de huurder, dan gaat het niet om een pacht. U kunt ook een bezetting ter bede afspreken, maar dan moet u wel uitdrukkelijk bepalen in het contract dat de Pachtwet niet van toepassing is, stelde Cassatie onlangs.
Landbouwgrond verhuren zonder dat het pacht is? Dit zal enkel mogelijk zijn met een overeenkomst ter bede.