Als nieuwe eigenaar van een woning in een gesloten huizenrij constateert u dat het regenwater van de buren afgevoerd wordt via uw dakgoten en dat het juist voor uw deur bij zwaar regenweer naar beneden druppelt. Wat kunt u doen?
Eigen afloop!
Wat zegt de wet? Iedere eigenaar moet zijn daken zodanig aanleggen dat het regenwater op zijn grond of op de openbare weg afloopt. Hij mag het niet laten neerkomen op het erf van zijn buur (artikel 681 van het Burgerlijk Wetboek). Ieder zorgt m.a.w. voor zijn eigen afvoer.
Tip. Elke eigenaar kan dus wettelijk eisen dat zijn buur de daken van de gebouwen op zijn erf zodanig aanlegt dat het hemelwater afvloeit op zijn eigen grond of op de openbare weg.
Afloop bij de buur?
Nu laat de buurman bv. zijn eigen dakgoot afwateren in de dakgoot van de andere buur. Bij rijwoningen komt dit zelfs dikwijls voor. Wat is de situatie dan? In principe mag dat niet volgens de wet, maar wat als het toch gebeurt? Wat kan de andere eigenaar dan doen?
Burenhinder. Er is dan sprake van burenhinder en overlast. De ‘waterende’ buur zal in principe moeten bijdragen in de kosten of voor een eigen afvoer moeten zorgen.
Let op! De benadeelde eigenaar zal naar de vrederechter moeten stappen. Hij moet hier echter wel voorzichtig mee zijn, want de buurman zou weleens een geheim wapen kunnen hebben, namelijk een… erfdienstbaarheid.
Erfdienstbaarheid van dakdrop
Wat? In afwijking van de wet mag een buur bij wijze van erfdienstbaarheid zijn hemelwater wel laten afvloeien via de goten van zijn buur. Het is dus zonder meer een voordelige toestand voor het heersende erf. Hoe verkrijgt de buur zo’n voordeel?
Geheim wapen. Dakdrop is een ‘voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid’ die geen actuele tussenkomst vereist van de mens. Daarom kan deze erfdienstbaarheid stilletjes door verjaring verkregen worden en dit na dertig jaar.
Dus. Als de buur zijn dakgoot laat afwateren in die van zijn gebuur en als deze toestand reeds dertig jaar aanhoudt, dan kan de buur niet meer eisen dat deze buur in zijn eigen dakgoten voorziet.
Bewijslast…
Op de rem. Die verjaring speelt natuurlijk wel, … maar zo automatisch krijgt de buur dit dan ook weer niet voor elkaar. De wet gaat namelijk uit van het vermoeden dat elk erf ‘vrij en onbelast’ is.
Gevolg. Vermits de vrijheid van de erven vermoed wordt, moet de eigenaar van het heersende erf het bestaan van de erfdienstbaarheid bewijzen.
Tip 1. Het is dus niet voldoende dat het gewoon om dertig jaar gaat. Daarnaast moet de buur immers ook nog bewijzen dat het hier gaat om een zgn. ononderbroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit.
Praktisch. De bewijslast rust dus op de ‘waterende’ buur. Dat is niet altijd makkelijk. Hij zal moeten afkomen met zaken zoals oude foto’s, getuigenverklaringen, … De buur die zo graag ‘afwatert’, kan dus misschien beter zijn geld uitgeven aan een behoorlijke dakgoot eerder dan aan een advocaat om zijn gelijk te krijgen.
Tip 2. Als u dus de nieuwe eigenaar bent, staat u wel sterk om te eisen dat de buur nu voortaan maar zijn eigen dakgoot moet aanleggen. Als hij niet ‘beweegt’, kunt u altijd naar de vrederechter stappen en vragen om een dwangsom op te leggen per dag dat de buur in gebreke blijft.
Tip 3. Is uw woning nog geen dertig jaar oud, dan kan er nooit sprake zijn van een erfdienstbaarheid.
Een buur die het regenwater via uw dakgoot laat aflopen, heeft dit recht enkel en alleen als deze toestand al minstens dertig jaar bestaat en als hij dit kan aantonen, … wat voor hem niet altijd evident zal zijn.
Bron: ondernemingsdatabank.indicator.be