Ik kocht onlangs een huis dat bewoond wordt door huurders die er hun voornaamste verblijfplaats hebben. Moet ik deze huurovereenkomst respecteren? Wanneer kan ik de huurders opzeggen?

Bij de aankoop van een verhuurd onroerend goed zal het lot van de huurovereenkomst in grote mate afhankelijk zijn van het antwoord op twee vragen:

• Heeft de huurovereenkomst een vaste datum ?
• Hoe lang wonen de huurders reeds in het pand ?

Woninghuurwet

Gezien de huurders in het huis dat ze huren hun voornaamste verblijfplaats gevestigd hebben, geldt hier de Woninghuurwet. Artikel 9 van de Woninghuurwet handelt over de overdracht van het gehuurde goed. Deze regeling is van toepassing bij koop-verkoop, maar ook bv. bij schenking van het gehuurde goed. Wanneer het gehuurde goed van eigenaar verandert door het overlijden van de verhuurder is deze regeling niet van toepassing.

De basisregel is dat de koper in de rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt, maar in de gelegenheid wordt gesteld om de huurovereenkomst vervroegd te beëindigen door een opzegging op voorwaarde dat de huurovereenkomst geen vaste datum heeft.

De bescherming die de huurder geboden wordt in het kader van de Woninghuurwet kan hem niet ontnomen worden door af te wijken in het contract. Men kan wel contractueel afwijken in het voordeel van de huurder en hem een grotere bescherming geven.

Heeft de huurovereenkomst een vaste datum?

Een schriftelijke huurovereenkomst die door één van de partijen zelf wordt opgesteld en door beide partijen wordt ondertekend (een onderhandse huurovereenkomst) kan op drie manieren een vaste datum krijgen:

• Door registratie van de huurovereenkomst, vanaf de dag van de registratie.
• Door overlijden van één van de partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, vanaf de datum van dit overlijden.
• Door de overname van de belangrijkste elementen van de huurovereenkomst in een vonnis of een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar (een notaris, een gerechtsdeurwaarder), vanaf de datum van deze authentieke akte.

Een mondelinge huurovereenkomst kan nooit een vaste datum krijgen. Een huurovereenkomst die door een notaris werd opgesteld (een authentieke huurovereenkomst) heeft altijd een vaste datum, vanaf de datum van de overeenkomst. Bij een vaste datum zal de koper de huurovereenkomst moeten naleven zoals tussen de huurder en de oorspronkelijk verhuurder bepaald werd. De koper treedt in de rechten van de verkoper op het ogenblik van het verlijden van de authentieke verkoopakte.

Geen vaste datum

Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de verkoop van het verhuurde goed moet men nakijken of de huurder op het ogenblik van de vervreemding al dan niet reeds zes maanden in het huis woont. Het ogenblik van vervreemding is het ogenblik waarop de eigendomsoverdracht van het verhuurde goed vaste datum heeft. In principe is dit de datum van het verlijden van de notariële verkoopakte. Uitzonderlijk kan dit vroeger zijn, nl. wanneer de koopcompromis geregistreerd zou worden.

Minstens zes maanden

Zelfs indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft maar de huurder het huis wel reeds gedurende minstens 6 maanden bewoont, moet de koper de huurovereenkomst respecteren. De koper neemt alle rechten en plichten van de verhuurder over en de huurder kan in het gehuurde goed blijven wonen. Er wordt aan de koper, in deze hypothese, echter een belangrijke gunst toegekend: de koper krijgt de mogelijkheid de huurovereenkomst vervroegd te beëindigen door middel van een opzegging. De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden en de opzegging moet gegeven worden:

1. Om het goed zelf (of één van de naaste familieleden van de koper of echtgeno(o)t(e)) te betrekken.
2. Om belangrijke verbouwingswerken uit te voeren : deze verbouwingswerken zijn aan strikte regels onderworpen en de nodige bewijsstukken moeten bij de opzegbrief worden gevoegd.
3. Zonder opgave van een motief door de verhuurder, doch mits betaling van een schadevergoeding. Deze schadevergoeding bestaat uit de som van 9 maanden huur indien de opzeg gegeven wordt gedurende de eerste driejarige periode, de som van 6 maanden huur gedurende de tweede driejarige periode.

De koper moet deze opzegging doen binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke verkoopakte. Dit is een vervaltermijn. Eenmaal deze termijn verstreken, kan de koper niet meer opzeggen onder dit gunstregime.

Minder dan zes maanden

Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft en de huurder nog geen zes maanden in het huis woont, is hij niet beschermd. De koper moet de huurovereenkomst niet respecteren en kan de huurder uit de woonst zetten.

De koper die vaststelt dat het huis dat hij wenst te kopen minder dan zes maanden door een huurder bewoond wordt, heeft er alle belang bij de snel op te treden. Als deze koper de koopcompromis laat registeren en als bovendien echt blijkt dat de huurovereenkomst geen vaste datum heeft, dient de koper de huurovereenkomst immers niet te respecteren. Indien de verkoper de huurder wil beschermen kan in de koopovereenkomst van het huis een eerbiedigingsbeding opgenomen worden. De verkoper legt dan aan de koper de verplichting op om het bestaande huurcontract te respecteren.

^*Wet 20 februari 1991, zoals gewijzigd bij Wet van 13 april 1997. Regeling van toepassing vanaf 31 mei 1997.