Verkopen met btw
Ik verkoop mijn woning. Kan ik de koper btw aanrekenen?
Is uw woning nieuw (zie volgende vraag: Wanneer is een woning ‘nieuw’?), dan kunt u ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (= ‘met toepassing van het btw-regime’) tenzij u er beroepshalve toe verplicht bent.
U laat dat de koper weten en u vermeldt dat in de eerste schriftelijke overeenkomst (bijv. het compromis).
Wanneer is een woning “nieuw”?
De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikneming. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt werd. Dat kan voor beroepsdoeleinden of voor privégebruik zijn. De ingebruikneming van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikneming van de andere appartementen in dat gebouw.
Een woning is nieuw wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming wordt geleverd.
Voorbeeld:
Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 is nieuw in 2020 (tot en met 31/12/2021).
Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 is nieuw in 2021 (tot en met 31/12/2021).
Een woning voor de eerste keer in gebruik genomen in 2019 was nieuw tot en met 31/12/2021 en wordt in 2022 niet meer als nieuw beschouwd.
Hoeveel btw moet ik de koper aanrekenen?
Omdat het om een nieuwe woning gaat, moet u 21% btw aanrekenen.
Is de koper nog registratierechten verschuldigd voor het gebouw ?
Neen. Wanneer u de koper btw laat betalen, is hij geen registratierechten voor het gebouw meer verschuldigd.
Wat moet ik als verkoper doen bij de btw-administratie?
Voor de verkoop
Vooraleer u de verkoopsovereenkomst afsluit, vult u de verklaring 104.1 in waarmee u bevestigt het huis te willen vervreemden (= verkopen) met btw. U vindt die verklaring bij uw plaatselijk belastingkantoor. U dient de verklaring in tweevoud in bij het bevoegde belastingkantoor.
Na de verkoop
Na de verkoop moet u een btw-aangifte 104.5 indienen.
In de verkoopakte moet u het belastingkantoor aanduiden waar u een bijzondere aangifte 104.5 zult indienen. U vermeldt ook het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik werd genomen.
Ook als u een ondernemingsnummer heeft voor een andere activiteit en u verkoopt occasioneel een nieuwe woning, moet u toch nog deze bijzondere aangifte 104.5 indienen. U kunt daarvoor dus niet uw driemaandelijkse of maandelijkse btw-aangifte gebruiken.
Alleen wie beroepshalve huizen verkoopt moet geen bijzondere aangifte indienen.
Hoe en wanneer moet ik de bijzondere btw-aangifte 104.5 indienen?
U moet de aangifte 104.5 in 3 exemplaren indienen bij uw plaatselijk belastingkantoor. Eén exemplaar krijgt u terug met de ontvangstmelding.
U moet de aangifte 104.5 indienen binnen de maand nadat de btw volledig opeisbaar is geworden. Normaal gezien is dat binnen de maand nadat u de laatste betaling van de koper hebt ontvangen, maar uiterlijk binnen de maand na de levering.
Welke btw-bedragen moet ik opnemen in de bijzondere btw-aangifte 104.5 en wanneer moet ik de verschuldigde btw betalen?
In de eerste plaats moet u het van de koper ontvangen btw-bedrag opnemen.
Daarnaast kunt u de betaalde btw bij de oprichting van het gebouw in aftrek brengen op basis van uw facturen.
Op het moment dat u de bijzondere aangifte 104.5 indient, krijgt u een rekeningnummer. Op dat rekeningnummer schrijft u meteen de verschuldigde btw over op dat rekeningnummer.
