HUIS TE KOOP: HOE EEN WONING VLOT EN EFFICIËNT VERKOPEN?

De lijst met 10 tips voor u om efficiënt te verkopen

Het is zover: u gaat uw woning verkopen. Maar hoe begint u eraan? Hoe laat u het  verkoopproces vlot verlopen? Waar dient u zeker aan te denken?

Er komt heel wat kijken bij de verkoop van een woning. De administratieve rompslomp durft al eens aan te slepen, de woning heeft de tand des tijds niet altijd ongeschonden doorstaan en ook het emotionele afscheid van de woonst kan de verkoopprocedure bemoeilijken.

Aan de hand van tien aandachtspunten kan u de verkoop van uw woning vlotter doen verlopen.

Buiten de prijs zijn er nog veel factoren die een belangrijke rol hebben voor een vlotte verkoop.

1. Een villa met twee slaapkamers en een badkamer …

Kom tegemoet aan de verwachtingen van kandidaat-kopers door uw woning binnen de juiste categorie te plaatsen. De basiskenmerken van de verschillende type woningen (rijwoning, halfopen bebouwing, vrijstaand huis, duplex-appartement, penthouse, loft, …)

zijn voor de hand liggend. Binnen deze algemene categorieën bestaan er echter nog verschillen. Een ruime landelijk gelegen vrijstaande woning, een villa, onderscheidt zich met het aantal slaapkamers of badkamers, een rijhuis met de oppervlakte van de tuin en een appartement op basis van het al dan niet beschikken over een parkeerplaats en/of terras.

2. Emotionele waarde ≠ objectieve prijs!

Om de prijs van uw woning te bepalen, zijn er een aantal basiscriteria voorhanden zoals het bouwjaar, de locatie, de bouwstijl en referentie panden die te koop staan of onlangs verkocht zijn in de omgeving. Ook de staat van de woning, de EPC-waarde, de eventuele renovatiekosten en de uitbreidingsmogelijkheden zijn van belang.

Uw herinneringen aan het huis zijn van onschatbare waarde … echter, deze ontbreken nog bij de toekomstige eigenaar en mogen dus geen rol spelen in de prijsbepaling.

Een onafhankelijk expert kan hulp bieden bij het bepalen van een objectieve waarde.

3. Snel! Snel! Snel!

Een deadline zetten op de verkoop van een woning is prima, maar staar u niet blind op een datum. Het hele traject neemt wel wat tijd in beslag: zo bedraagt de gemiddelde verkooptijd binnen een goed gestructureerde organisatie ongeveer 96 dagen. Het is belangrijk om voor u om het meest gunstige verkoopmoment te bepalen. Idealiter is dit een moment waarop u de nodige tijd kan vrijmaken voor bezoeken van kandidaat-kopers en/of openhuisdagen waarbij kooplustigen een kijkje kunnen komen nemen.

De EPC-waarde (Energie Prestatie Certificaat) van een woning drukt uit hoeveel energie een woning verbruikt per vierkante meter per jaar. Het is een verplicht document bij verkoop of verhuur van woningen dat potentiële kopers of huurders informeert over de energiezuinigheid van de woning.

4. Energieprestatie- en andere certificaten …

Vraag de nodige attesten bij de bevoegde instanties op vooraleer u uw woning te koop aanbiedt. De wetgeving in het Vlaamse, Waalse en Brusselse gewest zijn niet altijd gelijklopend en sterk verschillend wat betreft richtlijnen, bewijsstukken en coderingen (bijvoorbeeld bij de EPC-waarden of bodemsaneringattesten). Zeker in de grensstreken zijn misverstanden mogelijk. Als u de schriftelijke formaliteiten niet tijdig in orde brengt, kunnen zij het verkoopproces aanzienlijk vertragen. De effectieve verkoop kan immers pas plaatsvinden zodra alle noodzakelijke documenten voorhanden zijn.

5. Advertentie hier, advertentie daar …

Als u uw huis verkoopt, wilt u natuurlijk dat zoveel mogelijk mensen weten dat uw huis te koop staat. Een bordje aan de gevel of een advertentie geeft alvast een eerste visibiliteit aan de verkoop. Overweeg echter grondig de mogelijke kanalen in functie van tijd, moeite en geld. Stem de keuze van kanalen af op het profiel van uw doelgroep van kandidaat-kopers. Via een advertentie in het lokale reclameblad bereikt u een ander publiek dan via een advertentie op een immobiliënsite. Als u beslist om een bepaald budget vrij te maken voor reclame, spendeer dit bedrag dan niet volledig in de eerste verkoopweek, een goede visibiliteit is immers wenselijk gedurende het hele verkoopproces.

6. Nog even de kast voor de barst plaatsen …

Onderwerp uw woning aan een uitgebreide en objectieve analyse. Wat zijn de grote troeven van uw huis? Waar zitten de eventuele gebreken? Welke uitbreidingsmogelijkheden biedt het pand en welke delen van het huis zijn echt aan vernieuwing toe? Tracht met andere woorden uw woning te bekijken door de ogen van een kandidaat-koper. Verdoezel geen mindere punten, zoals een barst of losse tegels. Dit zou zich achteraf tegen u kunnen keren. Speel daarom van bij de start open kaart en bouw een vertrouwensrelatie met de kandidaat-koper op.

7. De kast van oma staat prachtig in de dressing!

Maak het huis uitnodigend voor de kandidaat-kopers en creëer een gezellige sfeer tijdens de kijkmomenten. Kandidaat-kopers zijn geïnteresseerd in de ruimtes, niet in uw meubilair of privé-leven. Haal die zware overgordijnen weg, verwijder de grote antieke kast uit uw slaapkamer, creëer licht en ruimte en benadruk de sterke punten van uw woonst. Bezoekers krijgen met deze kleine aanpassingen gegarandeerd een heel ander gevoel bij het binnentreden van de ruimtes.

Is een kamer echt in slechte staat, overweeg dan om die ruimte zelf even op te knappen. Beperkte verfraaiingsingrepen, ‘homestaging’, kunnen de verkoopbaarheid van een huis positief beïnvloeden. Onderzoek binnen de vastgoedsector toont aan dat een onroerend goed door homestaging tot 2 keer sneller verkocht kan worden, waarbij de woning een verkoopprijs haalt die tot 15% hoger kan zijn dan die van een niet-verfraaide woning!

8. Uw woning = een thuis!

Het geheim van een aantrekkelijk huis met een huiselijke sfeer zit hem in de kleine dingen. Een muffe geur geeft kandidaat-kopers onmiddellijk een onaangenaam gevoel.

Verlucht daarom regelmatig elke kamer. Laat daarnaast de verwarming tijdens de verkoopperiode bij koud weer op een lage stand branden: in een onverwarmd huis ziet een koper geen gezellige thuis. Vergeet ook niet af en toe de ramen te lappen en de meubels af te stoffen, kortom, blijf het huis verzorgen zoals u ervoor deed. En wat geldt voor het huis, geldt ook voor de (voor)tuin. Het takenpakket verschilt hier per seizoen: in de winter voorziet u een sneeuwvrij pad, in de herfst ruimt u de bladeren en in de lente en zomer maait u het gras.

9. Yes, een bod!

Hebt u een bod ontvangen? Proficiat! Vooraleer u zich halsoverkop in de verkooponderhandelingen gooit, zijn enkele vragen belangrijk: is het een realistisch bod?

Door de band genomen bedraagt het verschil tussen de vraag- en de verkoopprijs binnen een goed gestructureerde vastgoed organisatie 9.7 %. Hebben de kandidaat-kopers hun financiële draagkracht bij de bank gecontroleerd? Daar waar vroeger gemiddeld 1 op de 10 verkopen afsprong vanwege onvoldoende financiële draagkracht bij de kandidaat-koper, schommelt dit aantal vandaag reeds tussen 20% en 25%.

Bovenstaande reflecties kunnen u helpen bepalen of u akkoord gaat met het bod of u de verkoopprijs toch verder wenst te onderhandelen. Laat u indien nodig bijstaan door een objectieve derde partij: bij een verkoopproces gelden zeer strikte regels voor het aanvaarden of verwerpen van een bod. Zo is een schriftelijk bod bindend, mits er voldaan werd aan bepaalde voorwaarden. Neem ook steeds de nodige clausules zoals opschortende voorwaarden op in het compromis en/of bod. Dit zodat een vertraging van de verkoop vermeden wordt indien de financiële draagkracht van de kandidaat-kopers onvoldoende zou blijken te zijn.

10. Koper gevonden voor uw woning! Wat nu?

U bent tot een akkoord gekomen met een kandidaat-koper, wat zijn nu de volgende stappen? Naast het tijdig aanvragen van de nodige attesten is het van belang u goed te informeren over de nodige administratieve verplichtingen na verkoop. De onderhandse verkoopovereenkomst, compromis, is een bindende overeenkomst waarin u als verkoper aangeeft dat u aan de koper tegen een bepaalde prijs uw woning verkoopt. Besteedt voldoende aandacht aan dit document en laat het opstellen door een expert: het is uitermate belangrijk dat het correct, duidelijk en volledig is! Doorgaans wordt bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst een voorschot betaald.

Om de verkoop wettelijk te bezegelen, stelt de notaris, op basis van dit compromis, een notariële akte op. Dit dient door de band te gebeuren binnen de vier maanden na de ondertekening van het compromis. De notaris roept de partijen samen om deze akte te laten verlijden (voorlezen en tekenen), registreert de akte bij het registratiekantoor en verzorgt de overschrijving van de akte bij het hypotheekkantoor. Via deze overschrijving wordt de akte tegenstelbaar aan derden, wat maakt dat eventuele schuldeisers van u als verkoper niet langer beslag kunnen laten leggen op de verkochte woning.

Samenvattend:  “Een correcte categorisatie en prijszetting, de juiste keuze van advertentiekanalen en eventueel enkele kleine verfraaiings-ingrepen kunnen de aantrekkelijkheid van een woning sterk verhogen en het verkoopproces vlot en efficiënt laten verlopen. Het is daarnaast belangrijk voor verkopers om zich van bij de start van het verkoopproces in de gedachten van de kandidaat-kopers te verplaatsen en hun woning met een objectieve blik, vanuit de ogen van de nieuwe

eigenaar, te bekijken. Een correcte en volledige administratie van bij de start tot slot is onontbeerlijk voor een succesvolle verkoop.”

Voor meer informatie over het verkoopproces :

http://www.belgium.be/nl/huisvesting/kopen_en_verkopen/verkoopovereenkomst/