Woning geschikt of ongeschikt? Alle woningen in Vlaanderen die niet aan de minimale kwaliteitsnormen voor basiscomfort, veiligheid en gezondheid voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard. Gebouwen of gebouwgedeelten zonder woonfunctie, zoals een fabriekspand, vallen daar niet onder.
Ongeschikt betekent dat de woning minstens 15 strafpunten heeft. Elk vastgesteld gebrek krijgt 1, 3, 9 of 15 strafpunten naargelang de aard en de ernst van het probleem.
Vaak voorkomende gebreken zijn:
- Ernstig risico op CO-vergiftiging;
- Geen 2 geaarde stopcontacten in de keuken, naast deze die in gebruik zijn voor de vaste toestellen;
- Risico op elektrocutie of brand;
- Risico op ontploffen of brand door een gebrekkige gas-of stookolie-installatie;
- Trappen, overlopen en/of borstweringen met gebruiksonvriendelijke elementen;
- Ernstige tekortkomingen aan ramen en deuren.
Wat is het verschil tussen een ongeschikte en een onbewoonbare woning?
Onbewoonbaar gaat nog een stapje verder: in dit geval houdt de bewoning immers een veiligheids-en/of gezondheidsrisico in, ongeacht het aantal strafpunten.
Procedure tot ongeschiktheid-en onbewoonbaarheidsverklaring van woningen.
Uw huurder startte een procedure tot ongeschikt-en onbewoonbaarverklaring van uw huurwoning op. Maar u wist van niets tot u een brief ontving van Wonen-Vlaanderen. Wat nu?
Elke bewoner van een ongeschikte woning kan bij de gemeente of stad een onderzoek tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid aanvragen. Daarnaast kan de gemeente ook zelf het initiatief hiertoe nemen. Ook andere overheden en sociale (woon)organisaties kunnen een dergelijk verzoek indienen. Alvorens de procedure te starten lijkt het ons niet meer dan normaal dat men de eigenaar of de verhuurder van de woning eerst schriftelijk in gebreke stelt en hem of haar inlicht van de problemen in de woning met verzoek deze te verhelpen. Volgt er geen correcte reactie dan kan u de procedure effectief opstarten.
Wonen-Vlaanderen voert vervolgens een technisch onderzoek van de woning uit, waarna de inspecteur de burgemeester adviseert over de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid van de woning. Na afloop hoort de burgemeester de betrokken partijen en neemt een eindbeslissing. Elke woning die door de burgemeester ongeschikt en/of onbewoonbaar is verklaard, wordt opgenomen op de Vlaamse Inventaris van Ongeschiktheid en Onbewoonbaarheid (VIVOO).
Beroep tegen het besluit van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid?
Eens de burgemeester de woning ongeschikt of onbewoonbaar heeft verklaard, betekent dit dan dat u zich daar zomaar moet bij neerleggen als eigenaar/verhuurder?
Neen, zeker niet! Wanneer u het niet eens bent met het besluit van de burgemeester, kunt u een beroep aantekenen bij de Vlaamse Minister bevoegd voor Wonen. U dient hiertoe een gemotiveerd beroep aangetekend te versturen binnen de 30 dagen na de betekening van het besluit. Hierdoor wordt de opname in de inventaris automatisch geschorst. De minister heeft dan 3 maanden de tijd om een beslissing te nemen. Indien u mondeling wenst te worden gehoord, vergeet dit dan zeker niet in uw verzoekschrift te vermelden. In dit geval heeft de minister 4 maanden de tijd om een beslissing te nemen.
Wanneer u overweegt om beroep aan te tekenen bij de minister, is het wel van groot belang dat u gegronde redenen heeft, of dat u intussen tijd de gebreken verhelpt.
Wat zijn de gevolgen van de ongeschiktheid of onbewoonbaarheid voor de eigenaars, verhuurders en huurders?
Wanneer u eigenaar bent van een ongeschikt verklaarde woning. Moet u uw woning in orde brengen om sancties te vermijden. U heeft hiertoe een termijn van 12 maanden indien voor de werken geen omgevingsvergunning is vereist en 36 maanden indien dit wél noodzakelijk is.
Op het moment dat alle werken zijn uitgevoerd, dan moet de verhuurder dit melden aan de burgemeester en de bewijsstukken overmaken van de werken, bijvoorbeeld facturen. Na een nieuw conformiteitsonderzoek kan men beslissen om het besluit tot ongeschiktheid op te heffen en de woning van de inventaris van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen te halen. U krijgt dan een conformiteitsattest.
Wat als u niets onderneemt?
Indien de woning na 1 jaar nog steeds opgenomen is op de inventaris, dient u als eigenaar een heffing voor ongeschikte en onbewoonbare woning te betalen. Zolang de woning op de inventaris vermeld staat. Rust er ook een recht van voorkoop op. Dit houdt in dat u uw woning niet zomaar kunt verkopen. Als eigenaar bent u immers verplicht dit voorkooprecht aan de begunstigde partij aan te bieden. In bepaalde gevallen kan er ook een sociaal beheersrecht op uw woning worden ingesteld…
Het verhuren of te huur stellen van een ongeschikte woning is bovendien strafbaar! De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of een gevangenisstraf.
Op burgerlijk vlak riskeert u als eigenaar-verhuurder dat de huurder bij de vrederechter de nietigverklairng van de huurovereenkomst vraagt. Tezamen met een verminderde huurprijs of de terugbetaling van de reeds betaalde huurgelden. Als verhuurder is het belangrijk dat u dan kunt aantonen dat de huurwoning zich in goede staat bevond bij de aanvang van het huurcontract, bijvoorbeeld door te verwijzen naar de plaatsbeschrijving.
Wegens de onbewoonbaarheid of de ongeschiktheid van de woning, moet de huurder elders onderdak vinden en kan u als verhuurder eveneens veroordeeld worden tot de kosten van herhuisvesting van uw huurder… Soms heeft de bewoner ook recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in huurprijs.
2020 is het jaar van de renovatieverplichtingen!
Sinds 2020 legt de overheid heel wat renovatieverplichtingen op aan eigenaars verhuurders van woningen. Indien u deze niet naleeft, loopt u het risico dat uw woning ongeschikt verklaard zal worden. Voor verouderde woningen betekent dit bijgevolg dat er nog vrij veel werk aan de winkel is. Welke verplichtingen springen in het oog:
- Wanneer uw dakisolatie niet in orde is, kan dit een reden vormen om een woning ongeschikt te laten verklaren. Opmerkelijk is dat dakisolatie vanaf 1 januari 2020 bestraft wordt met 15 (!) strafpunten, waardoor uw woning meteen ongeschikt wordt verklaard.
- Daarnaast moeten de ramen van alle woningen minstens dubbel glas hebben. Wanneer bij woningonderzoek blijkt dat dubbel glas ontbreekt, worden er strafpunten toegekend: 3 strafpunten voor 1 raam met enkele beglazing en 9 strafpunten voor meer dan 1 raam met enkele beglazing.
- Bovendien moeten alle woningen eveneens uitgerust zijn met een rookmelder.
Waarschuwingsprocedure
Nieuw is dat vanaf 1 januari 2021 de gemeente bij de melding van problemen en gebreken in een woning kan kiezen voor een waarschuwingsprocedure in plaats van de procedure tot ongeschikt-en onbewoonbaarheid. Bij deze procedure zal de gemeente een bemiddelende rol aannemen tussen de huurder en verhuurder en pogen om tot een snel herstel van de gebreken in de woning te komen. De keuze voor deze procedure is afhankelijk van de kans op succes.
Bron: wanted.law
