Impact van het coronavirus op de vastgoedsector? Kan een huurder zijn betalingen onderbreken omdat de federale regering hem verplichtte zijn onderneming te sluiten ? Is het mogelijk om onderhandelingen over een vastgoedinvestering verder te zetten ? Moet u onroerende voorheffing betalen ?
1. Wat is de huidige situatie?
Op 18 maart besliste de Belgische regering om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan door een lockdown. In essentie kwamen de maatregelen neer op de volgende principes.
- Samenscholingsverbod en verbod van niet-essentiële verplaatsingen
- Sluiting van winkels
- Sluiting van restaurants, cafés, cafetaria, …
- Een onderscheid tussen essentiële en niet-essentiële bedrijven
- Een verbod van niet-essentiële reizen van en naar België
- Eind april werd een exitstrategie vastgelegd waardoor deze maatregelen geleidelijk werden ingetrokken teneinde het economisch leven te laten hervatten.
Het samenscholingsverbod betekent dat elke persoon minstens 1,5m afstand moet houden (social distancing) van een andere persoon (behoudens als die onder hetzelfde dak woont). Op 18 maart werd het verboden om zich in publieke plaatsen te begeven in het gezelschap van meer dan 1 andere persoon (behoudens opnieuw de gezinsleden of wie onder hetzelfde dak woont) en nog steeds met respect voor de regels van social distancing. Het verbod hield ook in dat culturele activiteiten, allerlei festiviteiten, sportmanifestaties, … niet meer mochten doorgaan.
Deze regels werden stap voor stap versoepeld waardoor de individuele bubbel steeds meer mensen mag bevatten. Samenkomsten (kerkdiensten, sportactiviteiten, theater) zijn onder omstandigheden toegelaten maar het principe van social distancing blijft behouden en moet gegarandeerd worden.
18 maart 2020 Lockdown België
Op 18 maart 2020 moesten ook alle winkels hun deuren sluiten. Uitzonderingen waren er voor apotheken, voedingswinkels, krantenwinkels. Geleidelijk werd de lijst van uitzonderingen langer en op 11 mei mochten alle winkels weer opengaan. Winkeluitbatersmoeten echter nog steeds alle nodige veiligheidsmaatregelen nemen om klanten en personeel te beschermen. Dit betekent onder meer dat er in een winkel slechts 1 klant per 10m2 toegelaten is. De tijdsbeperking (tot 30 minuten) werd vervangen door een verwijzing naar de “noodzakelijke tijd”. Sinds 10 juni zijn klanten verplicht om een mondmasker te dragen.
Eetgelegenheden en drankgelegenheden mogen weer open sinds 8 juni maar volgens een zeer nauwkeurig protocol. De hoofdlijnen van dit protocol zijn onder andere een afstand van 1m50 tussen de tafels, maximaal 10 personen per tafel. Elke klant moet aan zijn eigen tafel blijven zitten, de obers moeten een masker dragen. Alle horecagelegenheden mogen tot één uur ’s morgens openblijven.
Bij de invoering van de lockdown werd een onderscheid gemaakt tussen essentiële ondernemingen en niet-essentiële ondernemingen. Als algemene regel geldt voor alle ondernemingen dat werknemers, waar mogelijk aan de slag moeten blijven via telewerken. Als dat niet kan, dan mogen de werknemers tewerkgesteld worden op de locatie van de onderneming maar niet-essentiële ondernemingen moeten de nodige maatregelen nemen om de maximale naleving van de regels van social distancing te garanderen. Essentiële ondernemingen (zoals banken, verzekeringsondernemingen, farmaceutische industrie, advocatuur, …) moeten het nodige doen om de regels van de social distancing in de mate van het mogelijke toe te passen.
29 mei 2020 heropening grenzen
Tot 29 mei 2020 waren de Belgische grenzen gesloten. Geleidelijk werden de grenzen weer opengesteld. Op 8 juli werden meer precieze richtlijnen verspreid met reisbeperkingen en aanbevelingen. Deze kunnen als volgt worden samengevat:
Indien een Belgische inwoner het land wenst te verlaten, moet hij/zij eerst nagaan of het betrokken land de grenzen geopend heeft voor Belgische inwoners dan wel of België zijn inwoners toelaat om naar het betrokken land te vertrekken. Op de website van de FOD Buitenlandse zaken worden kleurencodes gegeven aan de verschillende landen en streken (rood betekent geen toegang tot het land of delen ervan; oranje staat voor voorwaardelijke toegang (bijvoorbeeld een test) en groen voor onbeperkte toegang). Essentiële verplaatsingen zijn toegelaten in overleg met de FOD Buitenlandse zaken.
Wie terugkeert uit een bepaald land of streek moet eveneens een kleurencode controleren. Komt de persoon terug uit een land met een rode kleurencode, dan is hij/zij verplicht om in quarantaine te gaan en zich te laten testen op corona. Een doorreis wordt niet als een bezoek beschouwd. Heeft de bezochte streek een oranje kleurencode, dan is het mogelijk dat quarantaine en testen vereist is. Dit hangt af van het Gewest van de woonplaats van de reiziger. Wie uit een groene zone terugkeert heeft geen bijkomende verplichtingen na terugkeer.
De landenlijsten worden dagelijks bijgewerkt en zijn beschikbaar op https://diplomatie.belgium.be/nl.
Het Parlement verleende de federale regering speciale bevoegdheden om in het kader van de strijd tegen COVID-19 wetgeving te maken via volmachtbesluiten, dit zonder het klassieke parlementaire proces te moeten volgen. Ook de regionale parlementen hebben dergelijke speciale bevoegdheden aan de regionale regeringen verleend (voor specifieke beleidsdomeinen).
2. Investeringen in vastgoed
Kan de pandemie een invloed hebben op lopende transacties en de onderhandelingen daarover?
Wat onderhandelingen betreft, vereist de Belgische wetgeving goede trouw. Het beëindigen van onderhandelingen, of het aandringen op de voortzetting ervan, zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld, met dit beginsel van goede trouw in het achterhoofd.
Alle contracten zijn klaar, maar we zijn niet in staat om een samenkomst voor fysieke ondertekening te organiseren.
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee hypothesen: moet u een onderhandse overeenkomst, dan wel een notariële akte ondertekenen?
Wat onderhandse overeenkomsten betreft, erkent het Belgische recht de geldigheid van een elektronische handtekening en van ‘elektronische contracten’ (d.w.z. contracten die door middel van een elektronische handtekening worden gesloten en daarna elektronisch worden opgeslagen).
Wat notariële akten betreft, is het vandaag nog niet mogelijk om een elektronische handtekening te gebruiken om de akte van thuis uit te ondertekenen. Hiervoor is het opzetten van een digitale notariële aktebank (ook wel de NABAN genoemd) vereist waardoor de notariële aktes in elektronische vorm beschikbaar zullen zijn. Op 24 maart 2020 werd het Koninklijk Besluit houdende de invoering van de Notariële Aktebank van 18 maart 2020 gepubliceerd. We verwachten dus dat deze binnenkort operationeel wordt.
De onderhandse akten zijn ondertekend en de termijn voor het verlijden van de notariële akte nadert.
De Federatie van Notarissen kondigde aan dat notariskantoren vanaf 20 april in principe alle notariële akten kunnen verlijden op voorwaarde dat er zoveel mogelijk fysieke contacten worden vermeden en mits inachtneming van de social distancing maatregelen (en dus niet zoals eerder aangekondigd met de beperking van daden van uiterste urgentie).
Om de dienstverlening te optimaliseren, zal het vanaf begin mei mogelijk zijn om een notariële akte via een digitale volmacht te ondertekenen. Zo kan men, per videoconferentie, een authentieke (notariële) volmacht verlenen aan een vertrouwenspersoon of aan een notariële medewerker zodat die laatste de akte, in uw plaats, kan ondertekenen.
3. Vastgoedbeheer en huurcontracten
Maakt de pandemie een opschorting van de betalingen mogelijk?
Er is op dit moment geen enkele wettelijke regeling in dit verband.
Het moet worden benadrukt dat de vraag niet eenzijdig is: het gaat zowel om betalingen van de verhuurder aan zijn dienstverleners als om betalingen van de huurder aan de verhuurder. Er is ook niet “één” juist antwoord.
Basisprincipes
De imprevisie kan worden gedefinieerd als een nieuwe situatie, die volledig onvoorzienbaar is voor de partijen bij een contract, die ontstaat tijdens de uitvoering van het contract en de economie ervan verstoort, zodat het evenwicht tussen de wederzijdse prestaties van de partijen wordt verstoord. De uitvoering van het contract door één van de partijen wordt niet onmogelijk, maar is wel uitzonderlijk belastend, afgezien van alle onvoorziene omstandigheden die de contractpartijen normaal gesproken hadden voorzien, en dit zonder enige schuld van de partijen of van een van hen. De imprevisieleer werd tot nu toe door het Hof van Cassatie verworpen, hoewel ze soms door lagere rechtbanken wordt aanvaard. Een wetsvoorstel om het begrip in het Belgische recht in te voeren werd nog niet gestemd en het is dan ook onzeker of het begrip in de toekomst zal worden ingevoerd.
In tegenstelling tot imprevisie leidt overmacht leiden de onmogelijkheid om een verplichting na te komen. Overmacht wordt gedefinieerd als een onoverkomelijke gebeurtenis. Onafhankelijk van enige schuld van de schuldenaar, die deze laatste verhindert zijn verplichtingen na te komen, terwijl hij toch binnen de grenzen van de zorgvuldigheid blijft die van hem verwacht mag worden. Een omstandigheid die de nakoming van de verbintenis slechts bezwarend maakt, is geen overmacht.
Impact van het coronavirus een vreemde Oorzaak.
Een vreemde oorzaak wordt ook erkend als een bevrijdende oorzaak voor de schuldenaar. In dit kader denkt men aan het zogenaamde fait du prince waarmee elke belemmering wordt bedoeld die het gevolg is van een bevel of verbod van een overheidsinstantie en die een vreemde oorzaak vormt die de niet-nakoming van verplichtingen voortvloeiend uit een overeenkomst rechtvaardigt. Een dergelijk bevel (i) mag op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst niet voorzienbaar zijn, (ii) moet onontkoombaar zijn vanuit het oogpunt van de schuldenaar en (iii) mag niet toe te schrijven zijn aan de schuldenaar of aan een persoon voor wie hij verantwoordelijk is.
Concrete toepassing in coronatijden
Met deze beginselen in het achterhoofd moet eerst worden bepaald in hoeverre het Ministerieel besluit van 23 maart 2020 van toepassing is op de schuldenaar en moeten de voorwaarden van de huurovereenkomst worden bekeken. De partijen hadden immers reeds kunnen voorzien in “uitzonderlijke omstandigheden”, bijvoorbeeld door in hun huurovereenkomst een contractuele definitie van overmacht op te nemen die ook van toepassing is op imprevisie, door te voorzien in variabele huurmechanismen (eventueel met een minimumgarantie) of door te specificeren dat de huur, of een deel daarvan, in alle omstandigheden verschuldigd is, zelfs in geval van niet-gebruik na een onvoorziene gebeurtenis.
Ook de verzekeringsbepalingen van de huurovereenkomst moeten in acht genomen worden (de huurder kan verplicht zijn om zijn bedrijfsonderbreking te verzekeren ter bescherming van de verhuurder) evenals specifieke clausules van verzekeringspolissen, die bepaalde risico’s kunnen uitsluiten.
Dezelfde redenering geldt voor de financiering van onroerend goed.
Het Vlaamse gewest voerde begin juni de zogenaamde “handelshuurlening” in. De huurder leent 1 of 2 maanden huur van het Vlaams Gewest. De lening moet over een periode van 24 maanden terugbetaald worden. De geleende bedragen worden direct uitbetaald aan de verhuurder. De verhuurder van zijn kant moet de huurder 3 of 4 maanden opschorting van betaling geven waarvan 1 of 2 maanden kwijtschelding. De maatregel staat enkel open voor ondernemingen die volledig moesten sluiten in de lock down periode.
Hoe organiseer ik de algemene vergadering voor mede-eigenaren?
Minstens één keer per jaar, tijdens de periode voorzien in de statuten, worden de mede-eigenaars van een appartementsgebouw door de syndicus uitgenodigd voor een algemene vergadering. Omdat deze algemene vergaderingen omwille van de huidige Corona-maatregelen momenteel niet mogelijk zijn (tenzij volledig schriftelijk), heeft de regering op initiatief van de minister van justitie beslist om uitstel te verlenen voor deze algemene vergaderingen.
Luidens het koninklijk besluit nr. 3 van 9 april 2020 moet de algemene vergadering binnen de 5 maanden na afloop van de crisisperiode plaatsvinden. De crisisperiode liep tot 3 mei, maar werd verlengd tot 30 juni 2020. Deze maatregel geldt voor alle algemene vergaderingen vanaf 10 maart 2020. De algemene vergaderingen die sinds 10 maart nog rechtsgeldig werden georganiseerd, behouden hun rechtsgeldigheid. Het mandaat van de syndicus en van de leden van de raad van mede-eigendom wordt automatisch verlengd tot aan de eerstvolgende algemene vergadering.
4. Vastgoedontwikkeling
Wat zou de impact kunnen zijn, in termen van tijd, op mijn project?
De drie gewesten hebben de verplichte termijnen en beroepstermijnen geschorst. Het betreft met name de aanvragen voor bouwvergunningen, milieuvergunningen of individuele vergunningen. Deze opschorting kan de vastgoedontwikkeling vertragen.
De termijn van de opschorting is verschillend in elk gewest en soms ook afhankelijk van de aard van de vergunning of het onderzoek.
Moeten de huidige bouwplaatsen worden gesloten?
Bouwondernemingen werden over het algemeen beschouwd als niet-essentiële ondernemingen. Aangezien telewerk niet mogelijk is, konden de bouwwerkzaamheden verder worden uitgevoerd, mits de maatregelen van sociale afstand worden nageleefd. Indien dit niet mogelijk was, moesten de bouwplaatsen worden gesloten. Ondertussen (en meer in het bijzonder sinds 4 mei) zijn deze beperkingen (met uitzondering van social distancing) weggevallen maar in ieder geval moet de werkgever de veiligheid en gezondheid van de werknemers waarborgen.
5. Vastgoedbelasting
Hoe zit het met registratierechten?
Akten die geregistreerd moeten worden volgens de regels van het Vlaams Gewest (bijvoorbeeld de verkoop van onroerende goederen) krijgen een termijnverlenging van 2 maanden na het einde van de lock-down. Het einde van de periode met verstrengde coronamaatregelen ligt momenteel op 31 juli zodat er een algemene termijnverlenging is tot 30 september 2020.
Akten die geregistreerd moeten worden volgens de regels van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het Waals Gewest of volgens de federale regels (bijvoorbeeld huurovereenkomsten). Deze aktes krijgen 4 maanden uitstel als de deadline voor de registratie ligt tussen 16 maart en 30 juni 2020. Er geldt voor dezelfde belastingen ook een betalingsuitstel van 4 maanden indien de originele betalingstermijn afloopt tussen 16 maart en 30 juni 2020. Deze uitzondering geldt niet voor notariële akten.
Hoe zit het met de onroerende voorheffing en andere regionale en lokale belastingen?
De Waalse regering heeft besloten om de betaling van onroerende voorheffing en andere regionale belastingen op te schorten tijdens de crisisperiode, waardoor de betalingstermijn van 2 maanden wordt verlengd, zonder dat dit een impact heeft op het verschuldigde bedrag. De verzending van de aanslagbiljetten inzake onroerende voorheffing wordt uitgesteld tot eind augustus.
In het Vlaamse Gewest wordt de betaling van onroerende voorheffing en andere regionale belastingen opgeschort. De aanslagbiljetten met betrekking tot de onroerende voorheffing die gewoonlijk in mei worden opgestuurd. Zullen pas vanaf september 2020 worden opgestuurd aan rechtspersonen.
Dit betekent de facto dat de betaling van de onroerende voorheffing met ongeveer vier maanden wordt uitgesteld voor ondernemingen die actief zijn in het Vlaams Gewest. Zelfstandige ondernemers kunnen op een flexibele manier een terugbetalingsplan aanvragen en, indien nodig, wordt afgezien van interest op laattijdige betalingen. Intussen heeft de Vlaamse regering de gemeenten ook de mogelijkheid gegeven om uitzonderlijk de opcentiemen op de onroerende voorheffing aan te passen. Hierdoor kunnen de aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing ten vroegste eind juni worden opgestuurd. Terwijl deze doorgaans eind april/begin mei worden verzonden. Dit betekent dat de onroerende voorheffing ook voor niet-rechtspersonen wordt uitgesteld, zij het voor een periode van ongeveer twee maanden.
De Brusselse regering heeft aangekondigd dat de betalingstermijn voor onroerende voorheffing (momenteel 2 maanden) verlengd wordt met 2 maanden. Een gelijkaardige regeling is aangekondigd voor de verkeersbelasting en de belasting op de inverkeerstelling.
Bron: https://www.loyensloeff.com/
