Het is en blijft een Belgische gezegde: de Belg is geboren met een baksteen in zijn maag. In tegenstelling tot de situatie in buurlanden, beschikken veel Belgen over één of meer woningen. Wat maakt investeren in vastgoed zo aantrekkelijk en lucratief? En zijn alle vormen van investeren in vastgoed even rendabel?
Achterliggend idee
Het verschil tussen het huren of kopen van een woning is duidelijk. Wie een appartement of woning huurt, betaalt maandelijks een geldbedrag aan de verhuurder in ruil voor het rustig gebruik en genot van het pand. Huurovereenkomsten binden de partijen slechts op korte termijn.
Investeren in Vastgoed
Doorsnee geldt de regel 3-6-9 (verwijzend naar het aantal jaar van verhuring). Slechts uitzonderlijk wordt een huurovereenkomst met kortere looptijd gesloten (bijvoorbeeld: huurovereenkomst voor een kot, expat, etc.). Het voordeel van huren is dat men niet hoeft te beschikken over een startkapitaal. Men ontvangt het genot van de woning na betaling van de eerste maandelijkse huurprijs en waarborg.
Wie een eigen woning koopt, betaalt eigenlijk maandelijks voor zijn eigen eigendom. De bank zal een hypothecair krediet verstrekken voor de aankoop van de woning, mits de kredietnemer maandelijks een bedrag aflost. Eens het hypothecair krediet is afgelost, beschikt men vrij over de woning en kan men overtollige spaaroverschotten opnieuw investeren in een woning of andere beleggingsvormen. Een eigen huis of investeren in vastgoed is met andere woorden een verstandige belegging.
Verschillende vormen van investeren in vastgoed
Er zijn verschillende vormen van investeren in vastgoed. Zo kan men beleggen in vastgoed via:
1. Aankoop van een woning die vervolgens verhuurd wordt.
Wanneer men een woning koopt om uitsluitend aan te bieden op de verhuurmarkt, is het belangrijk om na te gaan wat de verwachte maandelijkse huuropbrengst van het pand zal zijn. Wat is de waarde nu en voor de toekomst? Staat de buurt in de stijgers, of heeft de buurt inmiddels zijn piek in huuropbrengsten bereikt?
Bijvoorbeeld: Piet koopt een appartement voor 150.000 EUR in het centrum van de stad. Piet besluit het appartement te verhuren voor 650 EUR per maand. Op die manier incasseert (abstractie makende van eventuele grove gebreken of kosten aan gemeenschappelijke delen) Piet 7.800 EUR per jaar. Aldus heeft Piet gedurende één jaar een rendement van 5,20% ten opzichte van zijn geïnvesteerde kapitaal. Wanneer de huurder 3 jaar in het appartement blijft, is er 23.400 EUR aan huuropbrengsten gegenereerd. Op die manier is al meer dan 15% van het appartement terugverdiend.
2. Aankoop van een vakantiewoning
Investeren in vastgoed via een vakantiewoning gebeurt doorgaans aan de kust of in de Ardennen. Aan een vakantiewoning aan de kust of in de Ardennen kan u ook zelf plezier beleven. Zo kan u de vakantiewoning verhuren gedurende het jaar, maar tijdens de maanden juli en augustus zelf de vakantie daar doorbrengen. Let op voor de hoge maandelijkse en jaarlijkse kosten van een vakantiewoning. U kan besluiten een vakantiewoning aan te kopen om dit binnen nu en tien jaar opnieuw door te verkopen, zonder inmiddels stappen te ondernemen.
De maandelijkse en jaarlijkse kosten van de vakantiewoning blijven echter verder lopen. Zo zijn er de kosten van de syndicus, onroerende voorheffing en tweede- of derdeverblijfstaks. Het is dan ook twijfelachtig of u met verkoopprijs binnen nu en tien jaar het aankoopbedrag alsook alle tussenliggende kosten kan dekken. Tip: jaarverhuur aan de Belgische kust is enorm gewild en aantrekkelijk.
3. Aankoop van een studentenkot of complex
Wanneer uw kleinkinderen of kinderen op kot zitten, kan het de moeite lonen zelf een kot aan te kopen in plaats van maandelijks aan een verhuurder of kotmadam huur te moeten betalen. De gemiddelde prijs van een kot schommelt immers rond de 350 à 500 EUR, waardoor men op jaarbasis minstens 4.200 EUR kwijt is.
Door zelf een studentenkot aan te kopen kan men momenteel deze huurkosten uitsparen en nadien het studentenkot (al dan niet met winst) verkopen. Beschikt u over meer financiële bagage? Koop dan liever een studentenkotencomplex. U kan één van de kamers voor uw zoon- of dochterlief houden en de andere koten verhuren voor huuropbrengst.
4. Aankoop van een serviceflat
Investeren in serviceflats is anno 2015 een populaire manier van beleggen en investeren in vastgoed. Via de aankoop van een serviceflat verzekert men zichzelf van een eigen woonplaats op de oude dag, en kan men in afwachting tot die dag de serviceflat in verhuur geven. Serviceflats binnen een gebouw werken doorgaans met één verhuuronderneming, waardoor een constante stroom van inkomsten kan gegenereerd worden.
Voordelen van investeren in vastgoed
Wat zijn de onmiddellijke voordelen van investeren in vastgoed?
- U kan er zelf gebruik van maken. U kan bijvoorbeeld besluiten zelf een woning aan te kopen en het huren van uw huurwoning stop te zetten. Daardoor genereert u niet rechtstreeks inkomsten, maar vermijdt u ‘nutteloze’ huuruitgaven. Eens de hypothecaire lening is afgelost, bent u 100% eigenaar van de woning.
- Vaste stroom van inkomsten. Wanneer u de woning niet zelf gaat bewonen, kan u besluiten deze te verhuren. Door een maandelijkse huurprijs met de huurder overeen te komen, bent u zeker van een constante stroom van inkomsten. Deze constante stroom kan op zich weer benut worden om borg te staan of bijkomende kredieten te verkrijgen.
- Huurprijs evolueert mee met de welvaart. De huurprijs kan worden afgestemd op het indexcijfer der consumptieprijzen, mits binnen de huurovereenkomst zo werd bepaald. Wanneer het leven in het algemeen duurder wordt, zal ook de huurprijs mee evolueren.
- Optie tot meerwaarde. Wanneer u bijvoorbeeld een studentenkotencomplex met koten zou aankopen in een erbarmelijke staat en handig bent, kan u de studentenkoten zelf opwaarderen. Trendy en verzorgde studentenkoten brengen immers vandaag de dag meer op dan gedemodeerde en onfrisse studentenkoten.
U verhoogt op die manier uw maandelijkse huurprijs, maar kan nadien het studentenkotencomplex ook verkopen aan een hogere prijs. Zelf geen handige Harry? Overleg met een aannemer in uw buurt wat de mogelijkheden zijn met een beperkt financieel kader.
Nadelen investeren in vastgoed
- Nood aan startbedrag. Zoals hiervoor reeds aan bod kwam, heeft u om te investeren in vastgoed nood aan een startkapitaal. Wanneer u al uw spaaroverschotten benut om te investeren in vastgoed, schendt u eigenlijk één van de basisregels van het beleggen. Namelijk: spreidt zoveel mogelijk uw beleggingen. Wie bijvoorbeeld investeert in aandelen en obligaties, zal aangeraden worden om nooit te veel van het één of het ander in bezit te hebben.
- Bezint eer ge begint. Door te investeren in vastgoed belegt u op de lange termijn. Wanneer u plots nood zou hebben aan cash, kan u niet snel de woning verkopen. Het verkopen van een appartement of woning neemt enige tijd in beslag, in tegenstelling tot aandelen, obligaties of fondsen die ogenblikkelijk of heel snel kunnen omgezet worden in liquide middelen.
- Mogelijkheid van problemen. Men moet eerlijk zijn: momenteel kent België een probleem van wanbetaling onder huurders. Mensen blijken wel bereid te zijn om een huurovereenkomst te ondertekenen, maar laten snel de periodieke betaling van hun huur achterwege. Neem daarbij nog in acht dat de kans bestaat dat u het vastgoed niet verhuurd krijgt, of de huurder het appartement of de woning beschadigen. Investeren in vastgoed voor verhuring brengt dus enige risico’s met zich mee.
Groei investeren in vastgoed België?
De grootste boom binnen de Belgische vastgoedmarkt blijkt gepasseerd. Wil dit zeggen dat investeren in vastgoed momenteel een nuloperatie is? Of is er nog ruimte voor groei?
De Belgische woningmarkt heeft de voorbije 40 jaar één van de grootste groeievoluties van Europa gehad. Andere Europese landen groeiden ook, maar tegen een beperkter tempo. De kans dat appartementen en woningen dan nog grotesk zullen evolueren, blijkt dan ook miniem. Daarenboven moet rekening gehouden worden met de daling in waarde van appartementen en woningen binnen andere Europese lidstaten. Andere lidstaten zoals Spanje, Portugal en Frankrijk kende de afgelopen maanden een kleine tot grote daling in de waarde van hun vastgoed.
Uit recente studies van de Europese Centrale Bank (ECB) blijkt dat deze dalingen gestagneerd zijn, hoewel enige voorzichtigheid aan boord hoeft gelegd te worden. Zo is het verschil tussen het Belgische modale inkomen en de vastgoedprijzen (te) groot wat onzekerheid met zich mee brengt. Ook worden inkomsten uit arbeid binnen België veel zwaarder belast dan inkomsten uit verhuring. Wanneer het toepasselijke fiscaal regime zou worden aangepast, blijkt het aanbieden van huurwoningen niet zo lucratief meer. Afwachten hoe deze vaststellingen de praktijk zullen beïnvloeden.
Investeren in vastgoed in België kan op verschillende wijzen. Vooral de aankoop van een woning die vervolgens verhuurd wordt, een vakantiewoning, studentenkot en serviceflat blijken populair te zijn onder de Belgische belegger. Bakstenen zorgen immers voor zekerheid.
Wie denkt momenteel nog winstmarges van 10% of meer te kunnen verwezenlijken op de aankoop en vervolgens verkoop van een woning, komt bedrogen uit. De vastgoedmarkt heeft tussen nu en 40 jaar geleden zijn grootste groei gehad. Desalniettemin zorgt investeren in vastgoed voor eigen gebruiksgemak, een constante stroom van inkomsten, en optie tot meerwaarde.
Beleggen in vastgoed
Vastgoed investeringen Door de aanhoudende lage rentevoet op spaarrekeningen en termijnrekeningen, is het weinig interessant om met spaaroverschotten langs de bank te passeren. Meer nog: door de hoge inflatiegraad verliest u aan koopkracht door uw geld op een klassiek spaarboekje te laten staan.
Meer en meer Belgen besluiten dan ook om hun overtollige spaaroverschotten in vastgoed te investeren. Wat is beleggen in vastgoed? En komt investeren in vastgoed op hetzelfde neer als beleggen in vastgoed?
Rechtstreeks of onrechtstreeks beleggen?
In principe behoort een onderscheid gemaakt te worden tussen rechtstreekse en onrechtstreekse vastgoedbeleggingen.
Rechtstreekse vastgoedbeleggingen:
Rechtstreekse vastgoedbeleggingen. Dit zijn de beleggingen die men rechtstreeks investeert in appartementen, studio’s, particuliere woningen, vakantiewoningen, studentenkoten, serviceflats, etc. Men investeert met andere woorden geld/cash, en ontvangt daarvoor een eigendomstitel terug.
Onrechtstreekse vastgoedbeleggingen:
Via een onrechtstreekse vastgoedbelegging belegt u in papier. U investeert met andere woorden geld/cash en ontvangt daarvoor een waardepapier terug. U wordt dus niet rechtsreeks eigenaar van een appartement, studio of woning, maar u geld rendeert in mindere of meerdere mate op basis van de vastgoedmarkt.
Onrechtstreekse vastgoedbeleggingen
Een onrechtstreekse belegging in vastgoed kan via vastgoedcertificaten, vastgoedbevakken en aandelen in vastgoedvennootschappen. Wat zijn de verschillen tussen deze wijzen van belegging?
1. Vastgoedcertificaten
Een vastgoedcertificaat is een belegging in een onroerend goed op papier. In tegenstelling tot een vastgoedbevak (zie hierna), wordt via een vastgoedcertificaat geïnvesteerd in één bepaald onroerend goed of één bepaald complex. Zo investeren sommige vastgoedcertificaten in winkelcentra, terwijl andere investeren in kantoorruimtes. Bekende investeringen van vastgoedcertificaten in kantoorruimtes zijn bijvoorbeeld Diegem-Kennedy en Beaulieulaan. Het gaat met andere woorden telkens om grote projecten in één bepaald gebied of op één bepaalde locatie.
Deze beperkte mate van spreiding heeft voor- en nadelen. Eén van de nadelen is dat wanneer het winkelcentrum of kantoorgebouw niet geliefd is bij het publiek, te maken heeft met een aanhoudende plaag van leegstand, of een te hoge kostenconjunctuur, het verlies niet kan goed gemaakt worden met een alternatieve belegging. Een ander nadeel vormt de beperkte uitgifte. Vastgoedcertificaten worden limitatief vastgesteld, waardoor men soms maanden of jaren moet wachten tot er een mogelijkheid tot belegging vrij komt. Een voordeel van vastgoedcertificaten is de link met het concrete leven. U kan perfect nagaan of het winkelcentrum of kantoorgebouw voldoende dynamiek heeft en inkomsten genereert.
2. Vastgoedbevak
Een vastgoedbevak is een beursgenoteerde vennootschap die investeert in verschillende gebouwen. Op die manier wordt er voor een optimale spreiding van het beleggingsrisico gezorgd. Bekende namen onder het vastgoedbevak-wezen zijn Befimmo, Cofinimmo, Montea, Intervest Offices, WDP en Intervest Retail. Wanneer u intekent voor een aandeel van een vastgoedbevak, ontvangt u een jaarlijks dividend, lees: opbrengst op basis van de resultaten van de onderneming.
De laagdrempelige toegang is één van de voordelen van beleggen via een vastgoedbevak. Vanaf één aandeel (50 à 100 EUR) kan u al deelnemen in het beleggingsproces. Aangezien u belegt via een onderneming, draagt u zelf ook geen of slechts een beperkt risico. Het beheer van de gebouwen wordt uitbesteed aan een professional, waardoor u geen rechtstreekse eigenaarskosten heeft. Ook de snelle liquiditeit is een voordeel. Gelet op het feit dat er belegd wordt via aandelen, kunnen deze ook snel aan- en verkocht worden op de beurs. Gemiddeld kennen vastgoedbevakken een aantrekkelijk bruto dividend van 4 tot 7% op jaarbasis. Vooral kantoren (brutodividend van 7%) en logistieke panden (brutodividend van 6,50%) kenden een economische bloei.
3. Vastgoedvennootschap
In se werkt een vastgoedvennootschap op een gelijkaardige wijze als een vastgoedbevak. Echter heeft een vastgoedvennootschap geen ‘apart’ statuut, zoals het geval is bij een vastgoedbevak. Vastgoedvennootschappen werken via een private plaatsing van vastgoedpapier. De meeste vastgoedvennootschappen richten zich op bepaalde vastgoedniches, zoals winkelvastgoed, studentenhuisvesting, of rust- en verzorgingstehuizen.
Het rendement van een vastgoedvennootschap ligt doorgaans iets hoger dan het rendement van het vastgoedbevak. Wees echter aandachtig voor de investeringswijze van de vastgoedvennootschap. Bepaalde vastgoedvennootschappen keren jaarlijks het rendement uit, terwijl andere vastgoedvennootschappen kiezen voor een kapitalisatie. Net als bij een vastgoedbevak werkt een vastgoedvennootschap via een professioneel beheer. U heeft geen eigenaarskosten. De exploitatiekosten worden verrekend via het rendement. Een vastgoedvennootschap investeert steeds gedurende een bepaalde tijdspanne (gemiddeld acht tot tien jaar). Na afloop van het investeringsproject, wordt het project afgesloten en worden de aandeelhouders terugbetaald.
Nadelen
Hou echter rekening met een aantal nadelen van beleggen in vastgoed. In de eerste plaats blijft het onzeker hoeveel u jaarlijks zal kunnen verdienen via investeren in vastgoed. Via een rechtstreekse investering in vastgoed weet u perfect hoeveel u maandelijks en/of jaarlijks aan huurinkomsten ontvangt. De resultaten van een vastgoedbevak of vastgoedvennootschap blijven onzeker tot het moment waarop de cijfers worden gepubliceerd.
In tijden van succes kan u mooie winsten maken, in periodes van crisis forse verliezen. Daarnaast kan u ook niet genieten van het gebruik van het vastgoed. Waar u bij investeren in vastgoed eigenaar wordt van één woning, krijgt u bij onrechtreeks beleggen in vastgoed een papieren aandeel. U kan dus nooit fysiek gebruik maken van het appartement of de vakantiewoning.
Investeren in vastgoed is dus niet altijd een eenvoudig gegeven. Bovenstaande methodes en voordelen van beleggen in vastgoed maken duidelijk dat investeren in vastgoed kan zorgen voor grote winstmarges. Toch bestaat er steeds het risico dat de prijzen op de vastgoedmarkt zullen stagneren en/of dalen. Recente voorbeelden uit Spanje, Portugal en bijvoorbeeld Nederland maken deze gevoeligheid duidelijk. Vastgoed is met andere woorden geen belegging zonder risico en kans op verlies.
bron: https://www.forento.be/beleggen/investeren-in-vastgoed/
